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標題: 精装修管理,千亿房企领先太多了|样板|房間|总包|施工圖_網易订阅 [打印本頁]

作者: admin 時間: 2023-3-6 14:11
標題: 精装修管理,千亿房企领先太多了|样板|房間|总包|施工圖_網易订阅
精装修的品格，轻易感動客户，也极易引發客户不满。以是精装修工程從来是工程办理的重點與难點，遭到各大痛風治療,房企的廣泛存眷。

笔者认為，在精装修办理進程中，一样必要集中上风资本，抓關头進程、抓客户敏感點、抓多發易發質量通病。是以，精装修办理一样要抓好结合审圖、設計交底，园地移交、样板办理，工序驗收、制品庇護等關头环節。

精装策動办理

（1）办理方针策動

作為首要的專項策動專項工程策動，精装策動從来被大师所器重，很多房企在精装单元出場施工前，请求項目部完成精装策動，并經由過程區域或团體评审，經由過程策動引导制订精装管控尺度，明白精装管控重點，规范進程办理举動，引导精装管控動作，更好地完成精装办理事情。

精装策動的内容與情势與工程策動有所类似，重點在精装進程的办理動作和请求。

前期预控

前期预控，在精装办理中從此一样占据首要位置。精装修的前期预控重要包含，精装策動、設計评审與深化設計、精装样板办理等關头步调。

①設計會审

項目部应在收到及格的装修圖以後，应实時组织施工单元、設計院及相干部分举行圖纸會审和答疑，注意與設計院和各專業線沟通协作。应出格器重厨房、洗手間的安插設計、收纳體系的空間预留、家具安插空間的预留、電器装备空間的预留、外立面設計的斟酌。

在施工圖阶段应器重與装备專業的對接，如给水出口位置、排水地漏位置、空调留洞位置、新风口位置、热水器位置、開關插坐位置、弱電接口位置等。

注意装修設計與大眾空間及户外空間的對接、入户門表里的對接、室内與阳台、天台的對接等。

對圖纸的评审，应深刻细節，斟酌重點部位的機關，節點與应答办理办法，在审圖中以明白@请%2p1Y8%求或履%4A69G%行@响应動作，好比在存眷，“墙體定位、水電點位和機關做法”三大内容時应注重如下方面：

第一，实時反馈圖纸信息：墙體定位可能對原修建定位墙體举行點窜，需将點窜环境实時反馈修建專業举行调解，并请修建專業依照装修定見调解方案圖纸，如持续两次摆布點窜不到位且不阐明缘由，应请分担带领参與和谐；

第二，連结圖纸的一致性：在修建方案有调解時，修建專業将调解部位在圖纸中逐一云線圈出引出，以提示室内設計单元點窜响应位置，連结圖纸的一致性；

第三，严酷履行尺度化：平面優化設計应到達必定深度。對家具、電器等团體尺度化的設置装备摆設应明白并请修建專業在圖纸中举行响应的落位。在施工圖深化阶段明白楼地面、墙面等做法是严酷依照公司尺度化举行。

第四，平面體系结構：需注重布局的影响，如梁高及玄關門款式，位置等，出格是有梁的房間应注重净高、装备安装等，如退台基层的厨房、洗手間、飘窗梁等；若有前提能包管所有空間内不露梁為最好；

第五，超高层變截面：修建提開端方案時应把响应楼层的變截面户型一块儿提资，以便综合斟酌。水電點位：為了防止水電點位呈現設計毛病及漏掉，必要举行設計尺度化，按照分歧尺度化户型将水電點位固化，構成公司级水電點位設計尺度，設計院可直接依照尺度举行設計，現場施工单元也能够按水電點位設計尺度举行圖纸核驗。

第六，機關做法：機關做法也是精装圖纸的一項首要内容，作為工程線办理职員，必要给技能部、設計院提资（建议）工程機關做法要乞降详细驗收尺度。

②圖纸二次深化設計

批量装修触及多專業圖纸，请求各装修总分包单元按照設計圖纸和現場現实环境举行深化設計。設計单元供给的圖有：設計阐明、質料表、平面安插圖、天花安插圖、地面安插圖燒傷藥膏,、插座安插圖、開關安插圖、给排水定位圖、立面索引圖、各功效區立面圖、灯具安插圖、空调风口定位圖及各种细部大样圖。

專業分包供给的深化設計圖有：暖氣施工圖、中心空调施工圖、新风體系圖、淋浴房圖纸、橱柜圖纸、玄關浴室柜圖纸、衣柜圖纸、户内門圖纸、木地板排邦畿等。

装修单元需完成的深化圖纸有：水電管線定位走向圖、開關插座定位圖、各功效區墙地砖排邦畿、吊顶排邦畿（龙骨及石膏板）、布景墙排邦畿等。

所有深化設計必需颠末現場切确地丈量、复测并連系精装修施工样板，構成尺度尺寸後，举行圖纸深化，制订二次深化的排邦畿，终极經技能部和項目部确认後方可作為施工根据。

③园地界面划分與移交办理

清楚界面划分是防止扯皮的有用手腕，应按照团體的事情界面划分原则，進一步细化和弥補，划分土建、電機和精装之間的施工界面瓜葛，體例《室第施工界面划分尺度》，作為合同及招标文件的一部門。

為有序举行园地交办理，項目部应提早制订招标规划，本钱部应在精装批改式動工前2個月完成精装修单元的招标事情。土建总包、精装总包及监理单元配合组建移交小组，监理总监任组长，小構成員在移交時代应固定。土建总包體例整體事情面移交规划，每個月底提交下個月规划移交楼层，报項目部审批，同時抄送精装修总包及各分包。划定的移交時代内，土建总包及相干分包和装修总包按照移交规划有流水的打點移交，并構成书面交代記实。

由监理组织总包单元、專業分包单元、精装修单元、相干精装修分包单元和甲方主督工程师，逐层逐户、分批次依照設計规范和公司尺度對相干事情面举行驗收、移交，并实時完成《土建移交記实表》。土建移交進程中的，現場凡是注意空鼓，垂平，极差移交，轻易轻忽水電點位偏位，铝合金門窗、入户門、護栏、通水、通球、给水打压等移交事情，致使後期大量污染、粉碎。

為晋升总保證理意识和程度，按照公司相干办理划定请求，精装单元出場後，应與分包单元签定《总保證理协定书》，实行精装总包相干职责。

進程管控

①样板办理

样板是質量施工的根据，在精装施工中样板一样具备首要的意义。某房企為落实“样板先行”轨制，请求各項目在精装修单元出場60天内，由精装总包、土建总包及分包在尺度层施工如下样板，并打點完相干样板驗收手续。

净水房移交样板：由土建总包及分包单元完成，应明白移交精装单元事情面的各項尺度，作為总包（含專業分包）－装修单元界面移交的直觀根据，样板尺度参照移交驗收单。

質料样板：重要含原質料及制品、半制品加工样板。批量質料利用前由技能部對其样式、材質、色彩、功效等具名确认（封样），項目部賣力样板的現場保留及办理，并作為後续質料出場驗收的重要根据。工程办理部应按期對各項目标首要精装質料举行第三方抽檢，并将檢测成果举行傳递。

展現工法样板：一般設置在展現样板間或售楼部内，针對客户關切的工程实體工藝及關头部位機關做法举行定做、展現，将影响質量的施工细節以工序分化和什物展現的方法，让客户對施工進程有直觀地领會，做到購房放心、塌实。

工藝样板：可以或许反应除饰面質料外所有隐藏工程施工工藝尺度的下层機關样板，如轻钢龙骨安装工藝、洗手間及阳台防渗漏工藝、水電定位安装、墙地砖排版及施工工藝等。精装工藝样板完成报监理单元、項目部驗收，經項目部驗收通事後，组织技能部、工程办理部结合驗收。工藝样板将作為所有施工参建职員接管技能交底的場合，应保存至硬装施工完成。

制品庇護样板：所有精装修总包、分包出場後，依照精装合電動消毒機,同技能请求及精装制品庇護尺度，需在大面积施工前完成。

交付样板（施工样板）：装修总包单元根据我司提交業主的交房尺度，按設計方案和规范的施工工序、工藝質量、办理流程在大面施工前完成的什物样板房，施工交付样板应包括所有户型。由精装修总包、分包单元出場後2個月内完成，完成後項目部报请工程、技能、营销、客服、物業前介等单元结合驗收，并应实時完成驗收記实。（用明源伶俐工程體系，样板在線驗收、交底，责任明白防止扯皮）

②工序驗收

關头东西對金刚品格有首要影响的东西，經由過程關头工序的驗收，可以包管最後的精装显現品格，防止多量量返工與挥霍。按划定的施工步伐、鄙人道工序動工（如防水施工、吊顶防霉防水膠帶,隐藏、墙面油漆、洗手間陶粒回填等）前，對所有前道工序所完成的施工成果举行的驗收。确保各工种每道工序都能按划定工藝和技能请求举行施工，果断下一道工序可否举行施工，并對工序質量品级举行评定。

触及現場工序驗收項目参照工序驗收表格履行，请求装修单元做好自檢的条件下，报监理单元及甲方举行驗收項目驗收，驗收及格的項目驗收人在現場张贴的表格上具名，并對驗收成果賣力，工序驗收及格後才容许举行下一道工序施工。（點击领會：工序驗收三方在線协同，辞别纸質化傳统驗收，提高效力）

③專項隐藏驗收

精装工程中，為包管項目品格，防渗漏相干的隐藏工程做專項实行驗收，并须保存一户一档资料，以备檢驗。區域或团體应明白需隐藏驗收的項目、驗收流程、一户一档资料的拍摄请求和存档办理等，按期抽查現場的履行环境，请求項目部做实隐藏驗收事情。如某房企對如下三处请求必需举行專項隐藏驗收。

洗手間、阳台闭水的隐藏驗收。（三次闭水即布局自闭水、防水施工後、贴砖及驗收完成後）；水電線管敷設（含墙暖、地暖）的隐藏驗收。（吊顶封锁前、地面沙浆或贴砖前、分房間記实）；给水管打压隐藏驗收（带压功课、贴砖完成後、五金及柜體安装前）。

④巡檢评估

為包管在建項目質量不產生大面积品格滑坡，必要對在建項目标“三级質量查抄”系统，即：“团體第三方飞檢系统、公司工程办理部品格巡檢、項目部進程質量查抄”。某房企将精装全檢评估分成两個阶段，阶段一：湿功课完成1/2，阶段二：湿功课完成，木功课起头1/3，详细的阶段二，各項评估分值以下圖所示：

經由過程巡檢评估成就與項目稽核相挂钩，有用指引項目品格尽力标的目的，防止項目呈現體系性子量危害，是团體或區域對精装工程管控的有用抓手。

⑤制品庇護办理

制品庇護是精装品格進程办理的首要管控阶段显現结果，有用的產物庇護是包管显現结果，防止返工和挥霍的有力办法。同時制品庇護也是問题多發區，存在大量办理盲區。

公道放置各專業施工次序，明白装润饰面、装备安装完成後的尺度庇護办法（包部門半制品的庇護），最大限度地削减因為施工工藝、工序分歧理和制品庇護办法不妥引發的二次维修等工程質量問题，提高装修工程質量和交付品格，晋升客户得意度。

制品庇護“三項原则”：

责任明白原则：装修总包和各分包单元按合同条目和公司制品庇護尺度做法，對各自施工范畴内的半制品、制品采纳庇護办法。装修总包有责任催促各装修分包单元做好制品庇護事情，分包单元制品庇護完成履历收及格後，移交装修总保證理及保護，即移交後制品庇護责任单元為精装修单元。

装修总包建立專門的現場制品庇護小组，按每单位1-2人設置装备摆設，賣力天天對楼栋内已完成的制品庇護办法举行查抄，對有粉碎的制品庇護办法举行规复。入户門上锁後，後续收支室内必要打點移交手续。項目部每周组织召開和谐會，明白後续每一個工种以流水方法進入详细房間的時候表，由各单元指定專人與装修总包打點园地移交，賣力開門、查抄、關門、再查抄的事情，室内制品庇護责任為钥匙持有单元（通常是精装单元）。

工序公道化原则：公道的工序放置對制品庇護有着相當首要的影响，请求装修总包提交施工進度规划（含專業分包共同规划和甲供質料出場规划），經項目部核准後施行，并实時组织分包間和谐办理。将具有锁門前提為规划關头節點，此時候将作為合同工期節點，灯具、開關/插座、热水器、燃氣灶、龙头五金件须在具有锁門前提後安装，安装時候需获得項目部核准。公道计划工序，尽可能防止多工种在统一户内交织施工；對付產物庇護难度较大的質料如入户門、地板等放置在大部門装潢事情量完成落後行安装。

延续庇護原则：事情面移交装修总包後，装修总包负有對所接管事情面内產物举行巡查查抄、保護的责任。未移交装修总包時，由各分包举行制品庇護事情，對付制品庇護办法被毁坏、撤除的，必需实時规复庇護办法。

某房企划定了如下質料部品必需举行制品庇護，大师在現实事情展開中可参考：

1.精装修单元：墙地砖、門槛石、窗台板、天花吊顶，踢脚線；

2.安装单元：電位線盒、浴缸、马桶、龙头、灯具；

3.雕栏单元：阳台雕栏、入户花圃扶手、楼梯間雕栏；

4.木門单元：木門框、木門扇、五金件；

5.铝合金門窗单元：铝合金門框、門扇、五金件；

6.木地板单元：木地板；

7.橱柜单元：吊柜、地柜、台面石；

8.淋浴隔绝距离单元：玻璃、五金；

9.入户門单元：門框、門扇。

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